いわて資産形成倶楽部（杉山組主宰）05年第4回勉強会が5日、盛岡市菜園のホテルニューカリーナで開かれ、市内のマンション、アパート経営者や不動産所有者ら30人が出席。少子高齢化時代の中での土地活用におけるローリスクハイリターンの事例などを学んだ。
講師は東京の不動産コンサルタント、松葉民樹氏。土地を活用して賃貸のマンションやアパートなどを建てた場合のリスクから話を始めた。リスクの第1は空室。松葉氏は「5割、6割以上が入居すれば問題がないがそれ以下なら大きな問題」と言う。
空室問題にかかわり外部環境の変化に着目するよう指摘。市場経済の動きのほか、少子高齢化と核家族化などの変化は十分に認識すべきと言う。「未婚者が増加し、子供を産まない女性も増えている。離婚率も高まっている。外部環境の大きな変化を考えた上で空室対策を考えなくてはならない」と変化の流れを認識するよう強調した。
リスクの2番目は、家賃の滞納。収入が入らなければ、住民税、事業税から従業員の給料が支払えなくなる。松葉氏は黒字倒産と同じ状態の危険性を挙げた。他のリスクは天災や奇人変人。
松葉氏は「地震などでの倒壊のリスクもあるが、居住者の奇人変人も大きなリスク。東北地方のある都市の賃貸アパートの例だが、親子げんかが絶えず、隣の部屋の居住者が出てしまい、その親子しか残っていない。刑事事件を起こしているわけでなく出ていってもらえない。現在の借地借家法は借り手側の有利な法」と述べた。
これらのリスクを回避するためには、借り手に人気のある建物にする必要があると言う。
松葉氏は「六本木ヒルズマンションは月家賃300万円なのに空室はない。それどころか空室待ちの状態で超人気。家賃の滞納も心配ない人ばかりの入居。このマンションは選ばれている。3・3平方メートル当たりの建築単価は約80万円。1年で元が取れる」とローリスクハイリターンの事例を挙げた。
松葉氏は盛岡市内の賃貸状況も供給過剰と示しながら「人気のあるマンションやアパートから埋まる。そのような物件は、空けば次も選ばれる。決定権は客。最初から選ばれる物件を。選ばれない物件はちゃんと理由を知ること。そうでないと次も選ばれない」と話した。
同勉強会は2カ月に1度無料で開催。柴谷憲夫杉山組盛岡店長は「当社では盛岡、八戸、大船渡、仙台の4地区で勉強会を開いている。関心が高まり何度も会いに来る人も。土地の有効活用に役立ててもらえれば」と話していた。
次回は10月の予定。問い合わせ先は杉山組盛岡店まで（電話631−2185）。
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